よくある質問集

賃貸に関するご質問

入居審査とはどういうものですか？: 契約者が賃料の支払いに見合った安定した収入がある方なのか、転居理由に問題はないか等を記入いただいた申込書をもとに事前にチェックします。
審査結果は貸主の判断を踏まえて、一週間以内を目安に通知されます。

賃料発生日とは何ですか？: 賃貸借契約に基づき入居者の賃料が発生する契約起算日（入居可能日）のことです。
必ずしも賃貸借契約締結日＝賃料起算日ではありません。

定期借家契約とはどのような契約ですか？: 更新がなく、契約期間満了とともに退去しなければいけない契約です。
ただし、貸主・借主お互いが合意すれば再度契約（更新ではなく新たな契約）をすることが可能です。
また、契約期間については1年以上の期間を定めた場合、期間満了の1年前～6カ月前までの間に、貸主から借主に対して「期間満了時に契約が終了する」旨を書面で通知しなければいけません。

「新築」と記載がある物件の基準は何ですか？: 「新築」と表示ができるのは建築後1年未満かつ未入居の物件のみです。
したがって、未入居のお部屋でも建築後1年以上が経過していたり、建築後1年未満であっても使用されたお部屋は新築とはいえません。

原状回復とは何ですか？: 原状回復の定義は、国土交通省が平成23年8月に再改訂した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（以下、ガイドラインとする）」において、「居住者の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による消耗・毀損を復旧すること」と定められています。
上述した原状回復に相当する修繕は借主の負担となります。いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとされています。

耐用年数とは、どのような考え方ですか？: 原状回復義務があるとされる場合においても、経年による変化や通常損耗が含まれるため、借主が修繕費用の全てを負担することとなると、契約当事者間の費用配分の合理性を欠くなどの問題があると考えられています。
そのため、借主の負担については、建物や設備の経過年数（耐用年数を使用）を考慮し、年数が多いほど負担割合を現象させるのが適当であるとされています。

「定期借家契約」は、普通の契約と何が違うのでしょうか？: 定期借家契約とは、通常の賃貸借契約とは異なり、契約の更新がなく契約期間満了と同時に終了する賃貸借契約です。
貸主が転勤による不在期間だけ賃貸に出したい場合などに、このような契約形態をとることが一般的です。
ただし、契約期間満了近くになって貸主のご事情が変わり転勤が延期になった場合など、契約終了に伴い再契約が可能になる場合も考えられます。
これはあくまでも可能性ですが、再契約できる場合には初めの契約と同一期間ではありません。また、再契約には、再契約料が発生します。

賃貸保証会社とは？: 賃貸借契約に基づき、賃借人が支払う賃料等の支払債務について、賃借人と連帯して保証する会社です。
賃貸借契約とは別に、家賃保証委託契約を締結することにより、保証が開始します。
契約が成立すれば、賃借人は保証料を支払い（通常賃料総額の30～80%）賃貸保証会社は、賃借人が家賃支払債務に関して不履行が生じた場合に賃借人に代わって代位弁済します。
この場合、代位弁済した賃料等を賃借人に対して請求することになります（これを求償権といいます）。
この際、督促手数料及び遅延損害金（年利14.6%）をあわせて請求します。
つまり、賃借人（入居者）が何らかの事情により賃料等が支払えなくなった際に、賃借人に代わって賃貸人（オーナー様）に賃料等を立て替えて支払う会社が、賃貸保証会社です。

敷金と礼金はどういうものですか？: 敷金とは、家賃の滞納や部屋の修繕などに充てる目的で家主に預ける保証金のことで、退去時に修繕費を差し引いた分が戻ってきます。
礼金とは、入居時に家主に支払う謝礼金のことで、退去時には戻ってきません。

部屋を借りる時は、どのくらいの初期費用がかかりますか？: 借りる物件にもよりますが、居住用物件の場合ですと家賃の5か月分程度が一般的です。
一般的には、礼金・敷金（保証金）、入居日から当月末までの家賃、仲介手数料、各種保険料、清掃代などがかかります。

更新料は払わないとダメですか？: 契約書の内容によります。契約書に更新料の支払いについて記載されていれば、当然契約時に同意したものとみなされますので、更新料の支払い義務が発生します。
しかし、契約書のどこを見ても更新に関する記載がない！という場合は話が変わってきます。
この場合、不動産会社、貸主、借主と協議をする必要があります。
ちなみに賃貸物件の更新というのは法律では定めがなく、更新料を取らない地域や、物件も多数あります。

マンションとアパートの違いは何ですか？: 一般的に、鉄筋コンクリートでできているものをマンション、それ以外の木造などでできているものをアパートと呼びます。
ただし、構造の種類は物件名によって表されるものではありません。たとえば「〇〇アパートメント」のように、名前に「アパート」と入っているマンション（鉄筋コンクリート造）も存在するということです。

今借りている部屋を友人（またはきょうだい）に貸したいのですが、契約者を変更出来ませんか？: 原則、友人やきょうだいなどに貸す行為は、転貸（又貸し）と言って禁止されています。
また、契約者（賃借人）の変更も原則として出来ません。
まずは、現在お部屋を借りている人（賃借人）に契約解除の申し出をしていただき、その後新しく住みたい方が「入居申込書」を提出し、新規にご契約いただくことになります。

オーナー様向けに関するご質問

設備の法定点検はコストもかかるし、やらなくても良いのでしょうか？: 建物の規模や付属している設備によって違いますが、代表的なものとして、給水設備、消防設備、エレベーター、浄化槽設備、建築設備定期点検などがあります。
万一、点検を実施せず事故が発生すると、オーナー様に損害賠償責任が発生しますので、必ず実施しましょう。

「管理物件」と「一般物件」の違いは何ですか？: 仲介業務と管理業務を異なる組織・人が担当している賃貸物件が「一般物件」と呼ばれるものです。
たとえば、入居の手続きまでが不動産会社、入居後の管理は指定の管理会社になる場合などです。
一般物件の場合、管理業務は他の不動産会社や管理会社に委託するか、オーナー様自身が管理を行うかの2パターンがあります。
仲介業務を行った不動産会社は、入居が決まればその後のサポートをすることはまずありません。
大手の不動産会社の多くが仲介会社の側面しか持っていないため、入居が決まった後のサポートは管理会社やオーナー様が行うのが一般的です。
一方、管理物件には大きく分けて3つの種類があります。
・自主管理（自己管理）物件
・委託管理物件
・サブリース
①自主管理（自己管理）物件とは
「自主管理」とは大家さん自ら管理する物件のことです。
不動産会社自身が大家となる物件は、自主管理の場合が多く「自社物件（自社所有物件）」とも呼ばれます。
自主管理は大家さんと直接やりとりができるのがメリットです。
設備が故障したり、騒音などのトラブルがあった時の対応がスムーズな場合があります。
②委託管理物件とは
委託管理の物件では、不動産会社（管理会社）は所有者から管理業務を任されています。
依頼されている業務の内容は物件によって異なります。
不動産会社が管理業務をすべて任されている物件では、入居から退去まで一貫したサポートが受けられます。
不動産会社は入居者の募集のみ任されていて、入居後は大家さんの自主管理の物件もあります。
③サブリースとは
サブリースとは「転貸」のことです。
不動産会社が所有者から物件を借り上げて、入居希望者に又貸しする方法です。
所有者にとっては、空室があっても不動産会社から一定の家賃収入を受け取れるメリットがあります。
入居者にとっては、不動産会社がすべての管理業務の委託を受けているのとほぼ同じ状況です。
不動産会社が貸主になる分、委託管理より融通が利くことも多いです。
管理会社の業務は主に入居以降となり、大家さんが大変・手間だと感じる下記のような業務を委託することが出来ます。
《管理会社が行う業務の例》
・家賃の集金、送金
・契約の更新や解約の対応
・設備の点検
・設備の修繕工事の手配
・共用部分の清掃
・ハウスクリーニングの手配
・入居者の募集や入居審査
・賃貸借契約書の作成
・鍵の交換　など・・・
大家さん自身が管理業務を行うのが困難な場合、全部または一部の業務を委託出来ます。
大家さんが管理会社に支払う「管理手数料」は、委託する業務の多さや、家賃収入に応じて増えるのが一般的です。
管理物件は借主側にもメリットが多く、初期費用を抑えられる場合がある、物件によっては賃料交渉が通りやすい、不動産会社が物件に詳しい、入居してからも管理会社を通して相談がしやすいなどが挙げられます。

店舗や事務所の募集や管理も行っていますか？: はい、行っております。
店舗の募集・管理も基本的には居住用と同じです。
貸し手がいて、借り手を探し、入居後はその管理をします。
多少居住用と異なる点もございますので、詳細に関してはお問い合わせください。

入居者が退去した場合、原状回復費用はどちらの負担となりますか？: 退去時の原状回復の費用につきましては、国土交通省のガイドラインを基本としています。
通常の経年劣化の場合、原状回復の費用はオーナー様のご負担となります。
入居者による故意や過失、管理注意不足などによって傷んだ場合には、原状回復の費用を入居者にご負担いただいています。

アパート経営で節税は出来るのでしょうか？: 代表的なもので、土地の固定資産税が減税となる「小規模宅地の特例」や、必要経費を計上し、不動産所得を抑えることによる節税があります。

売却に関するご質問

いくらで売れるか相場が知りたい。: 不動産の査定価格は、市場の価格データ、物件の立地条件と建物・住戸の条件など、様々な要素が重なって決まります。
当社では経験と知識をもとに、物件を様々な角度から調べ、査定をいたします。

売却をする際の諸経費を教えてください。: 仲介手数料、登記費用、印紙代、引っ越し費用、残置物の撤去費用等があります。
売却後に利益が出る場合、税金を払う場合もあります。
最終的な費用は、実際に売却をしてからでないと確定しないため、資金計画には余裕を持っておくことをおすすめします。

売却をする前に準備しておいた方が良いものを教えてください。: 売却相談は、あらかじめ下記記載の所有不動産の詳細がわかるものを準備しておくと、相談がスムーズに進みます。
・登記済証（権利証）または登記識別情報（担当者が、所有不動産の面積や名義人を確認するために必要です）
・分譲時のパンフレット
・土地の測量図面や建物の図面など

不動産を売却するときに必要な書類はありますか？: 基本的に必要なものは、登記識別情報（権利証）、実印、印鑑証明書、住民票、身分証明書等が最低限必要になります。（取引時）
その前の段階の売却をするにあたって必要になるものがある場合もございます。

査定価格よりも高く売ることは可能ですか？: お持ちの不動産を少しでも高く売りたいと考える方は多いです。
確かに、査定価格より高めで売り出して、うまく売れる場合もあります。
希望通りの物件であったり、急いで引っ越しを考えている等、買主の理由はさまざまなので、タイミングが合えばスムーズに売れるケースはございます。
ただし、買い替え等、売却期間に制約がある場合には不向きです。
時間に余裕のある売却のケースならともかく、通常は売却と購入を同時に進めることになります。
そうなると、売れる確率の高い査定価格から数％程度の範囲内の価格が安全というわけです。
その意味では不動産会社の査定価格を信じ、あまり欲張りすぎないことが大切です。

管理組合とはどういうものですか？: マンションを購入すると、管理組合に加入し、管理規定に署名することになります。
区分所有建物が出来れば、区分所有者全員で構成される団体が成立し、その団体（通常〇〇マンション管理組合と名付けられます）で、マンションの管理運営をしていくことが、「建物の区分所有等に関する法律」で定められています。
マンションというのは、多くの区分所有者が集合して居住し、共同で使用するもののため、建物や敷地あるいは付属施設の管理や使用について、管理規約をつくり区分所有者間の関係を定め、その権利や義務についての調整を図らなくてはなりません。

売却した年の固定資産税はどうなりますか？: 固定資産税は、その年の1月1日現在の所有者に課税されます。
そのため、売却後も翌年に納税通知書が届くケースがあります。
納税通知書に記載された金額は、引渡し日を基準として日割り計算された金額を事前に買主からもらい、売主が納付する必要があります。

売却した場合、確定申告が必要と聞いたのですが・・・: 売却した年の翌年の3月15日までに、確定申告をする必要があります。
通常、年末調整で会社を通して納税している方も確定申告が必要となりますので注意が必要です。
申告手続きは税理士に依頼することもできますが、ご本人でも十分可能です。
各税務署では、申告書の書き方についての無料相談を実施していますので、利用してみると良いでしょう。

借地権付建物を売却するには、どのようにすれば良いでしょうか？: 借地契約の内容によって売買条件は違ってきます。
例えば、借地権が賃借権（旧法借地権）というケースでは、建物を譲渡しようとする場合、基本的には地主様の承諾が必要になってきます。
また、ほとんどの場合で、譲渡承諾料が必要となります。
なお、買主が建物の増改築や建替えなどを行う場合にも、地主様の承諾が必要な場合があります。
賃借権を買主に円滑に継承するためには、売却にあたって地主様との間で十分な協議を行っておくことをおすすめします。

築年数が古い物件は売れますか？: 住み心地には、間取りや眺望、周辺環境等の良さが含まれます。
古い物件だから売れないと心配な方は、ぜひ一度当社にご相談ください。

購入時に必要な諸費用はいくらくらい？: 新築一戸建て、中古マンション、中古一戸建て、土地については、通常ですと仲介手数料がかかります。
仲介手数料以外にかかる諸費用としては、住宅ローンを利用すると考えると下記のとおりです。
・住宅ローン事務手数料
・ローン保証料
・火災保険料
・登記、抵当権設定費用
・司法書士への支払い手数料
・印紙代
・固定資産税、都市計画税の精算金
などが必要です。
借り入れ金額等により抵当権設定費用は変わりますし、不動産の評価によって登記費用も変わりますが、物件価格のおよそ7%前後が諸費用の目安となります。

住まいを購入すると、いくら税金がかかりますか？: 住宅の床面積などの条件により税率や控除額が異なります。
購入した時に一度だけかかる税金が「不動産取得税」です。
中古住宅では築年数によって控除があるため、税額が軽減されます。
購入後、毎年かかる税金は「固定資産税」と「都市計画税」です。

不動産取得税＝課税標準（固定資産税評価額）×税率（原則4%）
固定資産税＝課税標準（固定資産税評価額）×税率（原則1.4%）
都市計画税＝課税標準（固定資産税評価額）×税率（原則0.3%）

マイホームを保有することでかかる経費は？: 不動産の所有者には「固定資産税・都市計画税」が課税されます。
この他、マンションの場合は管理費・修繕積立金などが必要となります。
また、長期的な視点で考えれば修繕・リフォームの費用も考慮して備えておいたほうが良いでしょう。

住宅ローンを利用する際の流れはどうなりますか？: 色々なパターンがありますが、一般的な流れとしては
事前審査
　　↓（承認）
本審査
　　↓（承認）
金銭消費貸借契約
　　↓
実行
といった流れです。
お客様ご自身で行っていただくわけではなく、当社でサポートいたしますのでご安心ください。

住宅ローン事前審査に必要な書類は？: ■事前審査必要書類
・給与所得者：直近の源泉徴収票
・給与所得者で勤続が1年未満：直近3ヶ月の給与明細＋賞与明細
・給与所得者以外：確定申告3期分
・運転免許証（写）
・健康保険証（写）
・その他借入がある場合は、支払明細書等（カーローン、住宅ローン、キャッシング、奨学金等）
・認印
事前審査では上記の書類が最低限必要になります。
あとは、お客様のご事情によって追加書類が必要になる場合がございます。

契約手続きは何時間かかりますか？: 売買契約は、2時間前後かかるのが一般的です。

手付金とは？またその額は決まっていますか？: 原則売買価格の10％相当額ですが、金額はご相談可能です。
購入が決まったら、売主様と売買契約を締結し、その時に手付金を売主様にお渡しします。
手付金を支払うことによって「あなたの物件を私が買います」と約束したことになります。
万一、自己の都合で契約を一方的に解除した場合は、違約金として手付金の返還を請求できなくなってしまいます。
手付金の額は一般的には売買価格の10%程度を手付金としています。
自己資金が少ない方などは予算に合わせる調整を行います。

建物の「耐震基準」とは、どのような基準ですか？: 建物の構造上の「安心、安全」に関する近時の関心事は「耐震性」です。
建築基準法は、「建物」に関し、その構造上の安全性の確保の観点から、一定の「耐震基準」の確保を求めています。
「耐震基準」は、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用される耐震基準（新旧耐震基準）と、それ以前に建築確認を受けた建物に適用されている耐震基準（旧耐震基準）とが存在しています。
旧耐震基準の建物でも違法建築物ではないので購入・所有することに問題はありません。
しかし、将来の大規模地震に伴う倒壊の危険性は存在しますので、「耐震診断」を受け必要に応じて、耐震補強を行うことをお勧めします。

「現況」とは何を表していますか？: 不動産広告には、「現況」という欄が多く見られます。
ここに何と記載されているかによって、当該物件がどのような状態にあるかを知ることが出来ます。
現在、その物件が内覧出来るかどうかの参考にもなります。
よくある現況欄の表記と意味は以下のとおりです。
・完成済＝建物が完成状態にあり、内覧が可能
・建築中＝完成イメージがつかみにくいですが、内覧は可能。
・更地＝土地売り、建売ともに現地見学が可能。
・古家あり＝土地売り、建売ともに現地見学は可能ですが、古家に売主様が居住中の場合があります。
・空室＝希望の日時に内覧可能。
・居住中＝売主様が居住中のため、元付の不動産会社を通して、売主様との間で内覧日時の事前アポイントが必要になります。
・賃貸中＝借主様が退去する予定の物件と、借主様が退去しない物件に分かれます。
前者は通常の売買物件と同じですが、後者は購入後も購入者自身は住むことができないため、オーナーチェンジ物件といいます。

売却したい物件に住んでいる最中、賃貸中の物件でも売却出来ますか？: 出来ます。
多くの方が、住みながら売却活動を行っています。
売却活動中の住まいを探す必要はございません。
購入希望者の方が内覧をご希望された場合に室内を見せていただくなど、ご協力いただく場合があります。
また、賃貸借条件を引き継ぐ条件での販売も可能です。

空き家は固定資産税が高いというのは本当ですか？: はい。
特定空き家に認定された不動産には、通常の住宅用地のおよそ6倍の固定資産税が課せられます。
そのため、売却や活用などの対策は、ぜひお早めにご検討ください。

「リノベーション」とは何でしょうか？: 「リノベーション」とは時代の変化に応じて、すでにある建物に大規模な改修を施す事です。
躯体（建物の骨組み）はそのまま活かしながら、間取りを変更したり設備を新しくしたりするなど、その時々のライフスタイルや価値観に合うように住宅性能を向上させるために行います。
これに対して「リフォーム」とは増改築や修理補修など既存の住宅に手を加えて改良することを指します。

売却代金はいつもらえますか？: 売却代金は契約時と引き渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。
内訳は契約時5～10％

土地に関するご質問

建築条件付き土地とはどのような土地ですか？: 建築条件付き土地とは、土地の売買契約後、契約で定めた一定期間内（一般的には3か月程度）に土地の売主様、または売主様の指定する建築会社との間で、建築請負契約が成立しなかった場合、土地の売買契約は失効または解除となり、預かり金や手付金は返還されます。

土地だけ購入して将来的には建物を建築したいのですが、建築条件付の土地では駄目なのでしょうか？: 宅建業者が土地を販販売するに当たり、「建築条件付土地」というものがあります。
これは一定期間（3カ月）内に建物を建築することを条件とする土地の販売形態です。
契約形態は、土地については売買契約、建物については建築請負契約となります。
土地の売買契約後、3カ月以内に建物の建築請負契約が成立しない場合は、土地の売買契約は白紙となり、支払い済みの金銭は全額返還されます。
ですから、建築条件付の土地の場合、土地だけでの購入はできません。
ただ、広告によっては建物のプラン例（間取図）を大きく掲載するなど、新築の建売住宅の広告のように見えるものもありますので、ご注意ください。

地目にはどんな地目がありますか？: 地目とは土地の主たる用途により宅地や山林、雑種地など21種類に分けられます。
田・畑は農地法によって、公衆用道路は道路法により使用が制限されます。
建物の建築にあたっては、都市計画法、建築基準法、その他の法令の制限を受けるので、注意が必要です。

公簿取引と実測取引の違いは何ですか？: 不動産取引には『公簿取引』と『実測取引』の2種類があります。
公募取引とは登記簿上に記載された土地面積を基準に、売買価格を決めて取引し、その後、実測によって面積に違いが生じても売買価格は増減しない取引です。
実測取引とは実測によって土地面積を確定し、あらかじめ定めた単価で売買価格を割り出す取引です。
どちらの場合もその旨を売買契約書に明記します。

土地の相続上の評価はどうなりますか？: 相続した土地の評価は、国税庁の財産評価基本通達によりますが、2種類の評価方法があります。
市街地の宅地には、その宅地の面する道路に付けられた路線価（国土庁発表の公示価格の8割相当額）に土地面積をかけて出す路線価方式が適用されます。
一方、農村部や郊外地は固定資産税評価額に一定の倍率をかける倍率方式が適用されます。
なお、借地や借家の敷地を相続した場合には、まず自用地として評価し、その額から一定の評価減をして算出します。

遺産の土地を分割するには、どうしたら良いのでしょうか？: 被相続人が遺言で分割方法を指定した場合は、遺留分の侵害がなければ、その遺言書の指定に従って分割すれば良いでしょう。

「権利証」をなくしてしまった場合、その不動産売買は出来なくなりますか？: 権利証は正式には「登記済権利証」と呼ばれ、所有権保存登記や所有権移転登記など、不動産に登記が行われたことを法務局が証明した登記申請書のことをいいます。
大事な書類には違いないのですが、権利証がなくても売買は可能ではあります。
登記済不動産を持つ成年者2名以上が、司法書士に依頼して該当不動産の所有者が確かに売主であることを証明する「保証書」を作れば、それを権利証の代わりとして、売買による所有権移転登記の申請が出来ます。

「住居表示」と「地番」はどう違うのでしょうか？: 販売物件の場所を表示する方法として、住居表示と地番があります。
住居表示はいわゆる住所ですが、地番とはその土地についている登記上の番号で、全国各地によっては地番がそのまま住所になっているケースも多くあります。
特に気にすることはないのですが、一般的には自分の住所は住居表示で通します。

借地権とは何ですか？: 建物を所有する目的で（土地を）貸借している権利を借地権と呼びます。
☆借地法の改正と借地権
1991年（平成3年）に借地法と借家法が改正され、新しく借地借家法となり、1992年（平成4年）8月1日から施行されています。
しかし、1995年（平成7年）7月31日までに設定された借地権（既存借地権）については改正法がほとんど適用されず、改正前の借地法（旧法）の規定の大部分がそのまま適用されることになっています。
その借地期間が満了して、更新後も同様です。
また、既存借地権が相続・贈与された場合や第三者に譲渡された場合も同様です。
この改正法で、定期借地権という新しいタイプの借地権も創設されました。
この定期借地権に対し、従来型の借地権を普通借地権といいます。
現在利用されている借地権のほとんどは、既存借地権です。

建築条件付きの土地とは？: 一般の土地の場合、その土地に建てる建築物の設計施行業者は購入者が自由に選べますが、建築条件付き土地の場合、その土地に建てる建築物の設計施行業者は、その土地の売主または売主の指定する業者で行うとの条件で販売されている土地です。
そういった条件付きで販売されている土地でも、購入条件によっては土地だけ販売してくれるなど融通をきかせてくれる会社も中にはあります。

土地の有効な活用方法はありますか？: 土地活用の事業形態には、賃貸住宅や駐車場、テナント商業施設などが主に挙げられます。
収益性やリスク、安定性や将来性、その土地の持つ本来の力を見つけ、有効に生かす方法についてご案内させていただきますので、ぜひ一度ご相談ください。

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